Блог БГ

Преди да се прибегне до закупуването на даден недвижим имот е необдходимо да се проучи неговото състояние - тук ще разгледам единствено анализа на правното състояние на недвижим имот (Real Estate Legal Due Diligence). По-долу в обобщен вид ще намерите информация в три части, а именно: 1) задачи на правния анализ - пунктове относно правното състояние на недвижимия имот; 2) необходими документи за изготвянето на изчерпателен документ, съдържащ правния анализ (в частично допълнение на английски език); и 3) примерна структура на съдържанието на правния анализ (в допълнение на английски език). Имайте предвид, че изложението по-долу не е конкретизирано с оглед на вида на недвижимия имот (поземлен имот или сграда / обособена част от сграда) и информацията е представена общо; статията не разглежда покупко-продажбата на държавен (общински) имот, за която се прилагат различни правила.

 

Задачи:

1. Да се проучи дали продавачът е собственик на недвижимия имот. Ако инвеститорът не е собственик на земята, следва да се провери дали основанието, което му дава право да строй е валидно (освен валидността на учреденото право на строеж, още и редовността на издаденото разрешение на строеж). Собствеността следва да се проследи минимум 10 години назад във времето.

2. Ако продавачът е търговско дружество, тогава е редно се проверят дружествените документи - в това число: статус (липса на ликвидация и несъстоятелност), представителство, финансово състояние (отчети), предходни сделки, дела срещу дружеството, вписвания на особени залози (не върху имота, вж. т. 3 по-долу), задължения към банки и други кредитори (без да са налице обезпечения върху имотите; вж. т. 3 по-долу), публични задължения и пр. Добре е да се проверят и акционерите / съдружниците в дружеството, а също и предишните собственици съгласно предходната точка, макар и по-ограничено. Проверките следва да се правят основно в Търговския регистър, съответните съдебни инстанции, Службите по вписванията, Централния регистър на особените залози, Национална агенция по приходите (в началото на 2010 г. Агенцията за държавни вземания се влива в НАП), съдебни изпълнители и др. - повечето от справките към настоящия момент са възможни онлайн, което разбира се не отменя необходимостта да се осигурят съответните официални удостоверения в един подходящ момент.

3. Тежести, права на трети лица и други рестрикции (ограничения), в това число:
3.1. ипотеки;
3.2. възбрани;
3.3. искови претенции;
3.4. реституционни претенции;
3.5. ограничени вещни права; сервитути; претенции за подобрения;
3.6. особен залог на търговско предприятие;
3.7. държавна или общинска собственост;
3.8. гори и горски фонд; земеделско предназначение;
3.9. съсобственост; семейна имуществена общност;
3.10. наличие или липса на исторически и/или културни находки;
3.11. аренди; наеми;
3.12. дължими публични задължения;
3.13. "Натура 2000"; и др.

4. Процедури, от значение за статута на имота (разбирано най-общо и включващо: собственост, потенциални рискове от административен и административно-наказателен порядък, описание и мн. др.), като напр.:
4.1. промяна на предназначение;
4.2. приемане на подробен устройствен план;
4.3. строителството като правен процес (вкл. всички проверки и разрешения по инвестиционното планиране (като напр. по ОВОС), както и всички актове по въвеждане в експлоатация); и др.

5. Рискове - възможен (а и доста добър) подход е потенциалните рискове от "проблемните моменти" да се отбелязват в съответните предходни параграфи, вкл. с правна информация и разяснения по приложимото законодателство (напр. обеснения за действито на вписваняита в Службата по вписванията) - вкл. и по анализа по т. 6 по-долу.
6. Разбира се, съдържанието на правното становище относно статута на недвижимия имот следва да се основава (предхожда, съпътства от) на подробен анализ на всички релевантни документи (документация), тоест на тяхната формална редовност (напр. дали са издадени от компетентен държавен или дружествен орган, дали са в сила /например удостоверението за наследници може да има валидност от 6 месеца/ и прочие), което да бъде отазено на съответното място в текста - вж. по-долу.
7. Възможно е да в Правното становище да се даде и мнение до други въпроси, имащи по-скоро значение за задълженията на новия собственик на недвижимия имот в това му качество - например данъчни задължения на новия собственик свързани с новопридобития недвижим имот (местни и корпоративни данъци, данък върху добавената стойност, такси (ТБО) и мн. др.), режим на етажната собственост (като ограничение на ползването, а не на разпореждането, каквито са повечето от случаите по т. 3 - разбирано както в смисъл на разпореждане като прехвърляне, така и на разпореждане като учредяване на право на строеж, самия строеж и др. /това разграничение е в известна степен условно, но го възприемам с оглед на систематиката/).

 

Документи:
1. Документи за собственост - нотариални актове или заместващите ги такива - договор за продажба на държавно или ведомствено жилище, договор за продажба или замяна на държавен (общински) имот като обезщетение при отчуждаване на частен имот учредено право на строеж, разрешително за строеж с одобрен архитектурен проект и протокол за даване на строителна линия; съдебно решение; договор за прехвърляне на търговско предприятие (продажба на наследство) с придружаващите го актове за собственост и мн. др.
2. Документ за вписан имуществен режим при наличие на сключен брак - Удостоверение от Агенция по вписванията.
3. Удостоверение за наследници / Heirs Certificate.
4. Препис от акт за граждански брак.
5. Удостоверение за данъчна оценка на имота, издадено от общината по местонахождението му / Certificate for Tax Evaluation of the Property.
6. Декларация на продавача по чл. 264 от ДОПК.
7. Скица на имота (виза), издадена от техническата служба на общината по местонахождението му или от общинската служба по земеделие и гори, в чието землище се намира имотът (за земеделски земи). Забележка: След одобряването на кадастрална карта и кадастрали регистри по ЗКИР, скиците ще се издават от Агенция по геодезия, картография и кадастър / Sketch.
8. Декларация за гражданство и гражданско състояние по чл. 28, ал. 5 от ЗННД.
9. Доказатество, че идеалната част е предложена на другите собственици при съсобственост.
10. Удостоверение за тежести / Encumbrances Certificate.
11. Извлечение от Подробен устройствен план / Excerpt of the Detailed Development Plan.
12. Удостоверение от  Министерство на околната среда и водите (съответната териториална дирекция) за това, че имотът не попада в плана "Натура 2000" / Certificate issued by the Ministry of Environment and Waters (Regional Department), evidencing that the Property is not included in “Natura 2000 Plan”.
13. Удостоверение за актуално състояние, издадено от Търговския регистър при Агенция по вписванията / Certificate of good standing, isssued by the Commercial Register at the Registry Agency.
14. Удостоверение за наличие или липса на здължения по чл. 87, ал. 6 от ДОПК / Certificate for the presence or absence of liabilities under art. 87, paragraph 6 TSIPC.
15. Удостоверение, издадено от Централния регистър на особените залози / Certificate issued by the Central Registry of Non-Possessory Pledges.
16. Удостоверение от общинската служба по земеделие и гори (или областната дирекция!?!?!/).
17. Удостоверение, издадено от Националния институт за паметниците на културата.
Важно: Изброяването на тези документи е примерно - ръководно начало при определяне на изискуемите документи по правния анализ следва да е т. 1 ("Задачи") по-горе!

 

Примерна структура (поземлен имот):
ЗАГЛАВИЕ / TITLE: АНАЛИЗ НА ПРАВНОТО СЪСТОЯНИЕ НА НЕДЖИЖИМ ИМОТ В ... / LEGAL DUE DILIGENCE OF REAL ESTATE PROPERTY IN ...
I. УВОД / INTRODUCTION
1.1. История и параметри / Background and Parameters
1.2. Ограничения / Limitations
II. ПРЕГЛЕД И АНАЛИЗ / REVIEW AND ANALYSES
2.1. Собственост върху имота / Ownership of the Property
2.2. Тежести, права на трети страни, данъчни задължения и други ограничения върху имота / Encumbrances, third parties’ rights, tax liabilities and other restraints/restrictions over the Property
2.3. Проверка на границите и предназначението на имота, параметри на застрояване / Verification of the demarcations and zoning classification of the Property, buildability ratios for the Property
2.4. Данъчни аспекти / Tax Issues
2.5. Правоспособност на продавача / Seller’s legal capacity
III. ЗАКЛЮЧЕНИЕ / CONCLUSION
Важно: Тази структура на правния анализ е примерна - ръководно начало при съставянето на правния анализ следва да е т. 1 ("Задачи") по-горе!

 

Съдържанието е с информационна насоченост и без претенция за изчерпателност!
Изброяванията са направени без претенции за каквато и да било логическа последователност.