Блог БГ

�?зключително често клиенти идват да се консултират с мен във връзка с това кой би бил най-удачния вариант за тях да се разпоредят със своя недвижима собственост в полза на един от своите наследници. Отговорът, действително, зависи от конкретната ситуация и от това дали за съответния клиент е важно да спести от данъци и такси или той желае по-скоро да осигури сигурност на разпорежданията си. Съображенията, които следва да се вземат предвид, са много и разнообразни, като по-долу ще обсъдя само някои от по-значимите.

1) От гледна точка на таксите, най-добрият вариант би бил нотариалното завещание, където ще се дължи единствено нотариална такса в размер на 50 % от нотариалната такса вурху удостоверявания материален интерес. С оглед на "финансовата тежест" дарението е "по-евтиния" от продажбата вариант, тъй като съгласно чл. 46, ал. 4 от Закона за местните данъци и такси, данък не се дължи при дарение между роднини по права линия и между съпрузи (а иначе данъкът при дарение е от 0,4 до 6,6 %, а при продажба от 0,1 до 3 % - в зависимост от конкретната ситуация и съответните разпоредби на местните наредби на общинските съвети). При наследяване по завещание между роднини по права линия, данък не се дължи - аргумент от чл. 32, ал. 2 от ЗМДТ.

2) Друг плюс на нотариалното завещание пред дарението е неговата много по-лесна отменимост - за дарението са предвидени специални основания за това, докато завещателят може по свое собствено усмотрение и преценка да отмени завещанието по всяко време. Затова, аз препоръчвам да се действа чрез нотариално завещание, като обаче следва да се държи сметка за това, че при дарението собствеността преминава у надарения със сключването на нотариалния акт, докато при завещанието прехвърлителният ефект се отлага за след смъртта. �? в двата случая обче е необходимо да се държи сметка за ненакърняване на запазената част на останалите наследници. �? двете могат да се правят под условие и/или тежест, но не може да се вменява в задължение да наследниците да не предявят претенции срещу останалите наследници (примери: условие - да завър�?и вис�?е образование, тежест - да издигне паметник на наследодателя); пи неизпълнение на тежестта, заинтересуваните лица имат право да искат (вкл. по съдебен, принудителен ред) от съответното лице извър�?ването на тези действия. Само информативно: отменянето е характерно за едностранните актове, развалянето - само за договорите (и то само за опредени договори), нищожността и унищожаемостта - за всички сделки (за дарението и завещанието има специални разпоредби).

 

3) При продажбата, от друга страна, не следва да се държи сметка за запазената част на наследниците. Последните биха могли да искат обявяване на продажбата за нищожна поради симулация (прикрито дарение), но за доказването на такава ще е необходимо т. нар. "обратно писмо" ("Контра летър"), каквото при свързани лица (каквито са роднините по права линия, какъвто е на�?ия случай) може да не се съставя (при тях е налице необходимото доверие). При продажбата обаче е възможно да възникне съпружеска имуществена общност върху съответните неджижими имущества, което е ефект, който собственикът би могъл да желае да избегне - такъв проблем при дарението и завещанието не съществува.

4) �?нтересен е и въпросът за продажба "на данъчна оценка" - разбира се, идеята е да се спестят данъци и такси, като единственият риск за купувача би бил при едно евентуално разваляне на продажбата невъзможността на последния да получи в пълен размер платената покупната цена (остатъкът, платен "под масата") - там са мислими евентуално други допълнителни фигури за избягването на подобно неблагоприятно развитие на нещата. Някой от тези дни ще включа в статията и подробна разбивка на процентите и базите, на която те се определят (интерес, материален интерес, удостоверяван интерес, данъчна оценка, договорена цена, базисна пазарна оценка, оценка от общината, различна от данъчната), съответно за всяка от трите фигури - продажба, дарение, завещание.

5) При прехвърлянето на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане дължимите данъци и тежести са в общи линни същите като при продажбата (особено при продажбата на данъчна оценка). Рисковете там са свързани с "устоичивостта" на този договор, за разлика от договора за продажба - както прехвърлителят, така и неговите наследници, могат да искат например разваляне на договора поради неизпълнение - неполагане на дължимите грижи например, което в крайна сметка ще доведе до доказване на съответните претенции в съда; ако прехвърлителят почине непосрествено след склюването на договора, то тогава има опасност от обявяването на последния за нищожен поради липса на предмет; нищожност може да се обяви и поради заобикаляне на закона, когато например прехвърлителят е младо и здраво лице.

6) Следва да се има предвид и разпоредбата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. а) от Закона за данъците върху доходите на физическите лица - ако не са изминали повече от три години от придобиването и продавате един нежилищен имот, тогава върху положителната разлика ще се дължи и 10 % данък. При фирмите следва да се държи сметка за ДДС облагането и облагането по ЗКПО за продажби под и над балансовата/отчетната стойност - там са възможни корекции на данъчния резултат от страна на данъчните органи, както и налагането от страна на последните на административно-наказателни санкции.

При всички случаи е препоръчително собственикът/наследодателят да обмисли сериозно възможността да запази за себе си правото на ползване върху съответния недвижим имот.