?зключително често клиенти идват да се консултират с мен във връзка с това кой би бил най-удачния вариант за тях да се разпоредят със своя недвижима собственост в полза на един от своите наследници. Отговорът, действително, зависи от конкретната ситуация и от това дали за съответния клиент е важно да спести от данъци и такси или той желае по-скоро да осигури сигурност на разпорежданията си. Съображенията, които следва да се вземат предвид, са много и разнообразни, като по-долу ще обсъдя само някои от по-значимите.
1) От гледна точка на таксите, най-добрият вариант би бил нотариалното завещание, където ще се дължи единствено нотариална такса в размер на 50 % от нотариалната такса вурху удостоверявания материален интерес. С оглед на "финансовата тежест" дарението е "по-евтиния" от продажбата вариант, тъй като съгласно чл. 46, ал. 4 от Закона за местните данъци и такси, данък не се дължи при дарение между роднини по права линия и между съпрузи (а иначе данъкът при дарение е от 0,4 до 6,6 %, а при продажба от 0,1 до 3 % - в зависимост от конкретната ситуация и съответните разпоредби на местните наредби на общинските съвети). При наследяване по завещание между роднини по права линия, данък не се дължи - аргумент от чл. 32, ал. 2 от ЗМДТ.
2) Друг плюс на нотариалното завещание пред дарението е неговата много по-лесна отменимост - за дарението са предвидени специални основания за това, докато завещателят може по свое собствено усмотрение и преценка да отмени завещанието по всяко време. Затова, аз препоръчвам да се действа чрез нотариално завещание, като обаче следва да се държи сметка за това, че при дарението собствеността преминава у надарения със сключването на нотариалния акт, докато при завещанието прехвърлителният ефект се отлага за след смъртта. ? в двата случая обче е необходимо да се държи сметка за ненакърняване на запазената част на останалите наследници. ? двете могат да се правят под условие и/или тежест, но не може да се вменява в задължение да наследниците да не предявят претенции срещу останалите наследници (примери: условие - да завър?и вис?е образование, тежест - да издигне паметник на наследодателя); пи неизпълнение на тежестта, заинтересуваните лица имат право да искат (вкл. по съдебен, принудителен ред) от съответното лице извър?ването на тези действия. Само информативно: отменянето е характерно за едностранните актове, развалянето - само за договорите (и то само за опредени договори), нищожността и унищожаемостта - за всички сделки (за дарението и завещанието има специални разпоредби).
3) При продажбата, от друга страна, не следва да се държи сметка за запазената част на наследниците. Последните биха могли да искат обявяване на продажбата за нищожна поради симулация (прикрито дарение), но за доказването на такава ще е необходимо т. нар. "обратно писмо" ("Контра летър"), каквото при свързани лица (каквито са роднините по права линия, какъвто е на?ия случай) може да не се съставя (при тях е налице необходимото доверие). При продажбата обаче е възможно да възникне съпружеска имуществена общност върху съответните неджижими имущества, което е ефект, който собственикът би могъл да желае да избегне - такъв проблем при дарението и завещанието не съществува.
4) ?нтересен е и въпросът за продажба "на данъчна оценка" - разбира се, идеята е да се спестят данъци и такси, като единственият риск за купувача би бил при едно евентуално разваляне на продажбата невъзможността на последния да получи в пълен размер платената покупната цена (остатъкът, платен "под масата") - там са мислими евентуално други допълнителни фигури за избягването на подобно неблагоприятно развитие на нещата. Някой от тези дни ще включа в статията и подробна разбивка на процентите и базите, на която те се определят (интерес, материален интерес, удостоверяван интерес, данъчна оценка, договорена цена, базисна пазарна оценка, оценка от общината, различна от данъчната), съответно за всяка от трите фигури - продажба, дарение, завещание.
5) При прехвърлянето на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане дължимите данъци и тежести са в общи линни същите като при продажбата (особено при продажбата на данъчна оценка). Рисковете там са свързани с "устоичивостта" на този договор, за разлика от договора за продажба - както прехвърлителят, така и неговите наследници, могат да искат например разваляне на договора поради неизпълнение - неполагане на дължимите грижи например, което в крайна сметка ще доведе до доказване на съответните претенции в съда; ако прехвърлителят почине непосрествено след склюването на договора, то тогава има опасност от обявяването на последния за нищожен поради липса на предмет; нищожност може да се обяви и поради заобикаляне на закона, когато например прехвърлителят е младо и здраво лице.
6) Следва да се има предвид и разпоредбата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. а) от Закона за данъците върху доходите на физическите лица - ако не са изминали повече от три години от придобиването и продавате един нежилищен имот, тогава върху положителната разлика ще се дължи и 10 % данък. При фирмите следва да се държи сметка за ДДС облагането и облагането по ЗКПО за продажби под и над балансовата/отчетната стойност - там са възможни корекции на данъчния резултат от страна на данъчните органи, както и налагането от страна на последните на административно-наказателни санкции.
При всички случаи е препоръчително собственикът/наследодателят да обмисли сериозно възможността да запази за себе си правото на ползване върху съответния недвижим имот.
Преди да се прибегне до закупуването на даден недвижим имот е необдходимо да се проучи неговото състояние - тук ще разгледам единствено анализа на правното състояние на недвижим имот (Real Estate Legal Due Diligence). По-долу в обобщен вид ще намерите информация в три части, а именно: 1) задачи на правния анализ - пунктове относно правното състояние на недвижимия имот; 2) необходими документи за изготвянето на изчерпателен документ, съдържащ правния анализ (в частично допълнение на английски език); и 3) примерна структура на съдържанието на правния анализ (в допълнение на английски език). ?майте предвид, че изложението по-долу не е конкретизирано с оглед на вида на недвижимия имот (поземлен имот или сграда / обособена част от сграда) и информацията е представена общо; статията не разглежда покупко-продажбата на държавен (общински) имот, за която се прилагат различни правила.
Задачи:
1. Да се проучи дали продавачът е собственик на недвижимия имот. Ако инвеститорът не е собственик на земята, следва да се провери дали основанието, което му дава право да строй е валидно (освен валидността на учреденото право на строеж, още и редовността на издаденото разре?ение на строеж). Собствеността следва да се проследи минимум 10 години назад във времето.
2. Ако продавачът е търговско дружество, тогава е редно се проверят дружествените документи - в това число: статус (липса на ликвидация и несъстоятелност), представителство, финансово състояние (отчети), предходни сделки, дела срещу дружеството, вписвания на особени залози (не върху имота, вж. т. 3 по-долу), задължения към банки и други кредитори (без да са налице обезпечения върху имотите; вж. т. 3 по-долу), публични задължения и пр. Добре е да се проверят и акционерите / съдружниците в дружеството, а също и преди?ните собственици съгласно предходната точка, макар и по-ограничено. Проверките следва да се правят основно в Търговския регистър, съответните съдебни инстанции, Службите по вписванията, Централния регистър на особените залози, Национална агенция по приходите (в началото на 2010 г. Агенцията за държавни вземания се влива в НАП), съдебни изпълнители и др. - повечето от справките към настоящия момент са възможни онлайн, което разбира се не отменя необходимостта да се осигурят съответните официални удостоверения в един подходящ момент.
3. Тежести, права на трети лица и други рестрикции (ограничения), в това число: 3.1. ипотеки; 3.2. възбрани; 3.3. искови претенции; 3.4. реституционни претенции; 3.5. ограничени вещни права; сервитути; претенции за подобрения; 3.6. особен залог на търговско предприятие; 3.7. държавна или общинска собственост; 3.8. гори и горски фонд; земеделско предназначение; 3.9. съсобственост; семейна имуществена общност; 3.10. наличие или липса на исторически и/или културни находки; 3.11. аренди; наеми; 3.12. дължими публични задължения; 3.13. "Натура 2000"; и др.
4. Процедури, от значение за статута на имота (разбирано най-общо и включващо: собственост, потенциални рискове от административен и административно-наказателен порядък, описание и мн. др.), като напр.: 4.1. промяна на предназначение; 4.2. приемане на подробен устройствен план; 4.3. строителството като правен процес (вкл. всички проверки и разре?ения по инвестиционното планиране (като напр. по ОВОС), както и всички актове по въвеждане в експлоатация); и др.
5. Рискове - възможен (а и доста добър) подход е потенциалните рискове от "проблемните моменти" да се отбелязват в съответните предходни параграфи, вкл. с правна информация и разяснения по приложимото законодателство (напр. обеснения за действито на вписваняита в Службата по вписванията) - вкл. и по анализа по т. 6 по-долу. 6. Разбира се, съдържанието на правното становище относно статута на недвижимия имот следва да се основава (предхожда, съпътства от) на подробен анализ на всички релевантни документи (документация), тоест на тяхната формална редовност (напр. дали са издадени от компетентен държавен или дружествен орган, дали са в сила /например удостоверението за наследници може да има валидност от 6 месеца/ и прочие), което да бъде отазено на съответното място в текста - вж. по-долу. 7. Възможно е да в Правното становище да се даде и мнение до други въпроси, имащи по-скоро значение за задълженията на новия собственик на недвижимия имот в това му качество - например данъчни задължения на новия собственик свързани с новопридобития недвижим имот (местни и корпоративни данъци, данък върху добавената стойност, такси (ТБО) и мн. др.), режим на етажната собственост (като ограничение на ползването, а не на разпореждането, каквито са повечето от случаите по т. 3 - разбирано както в смисъл на разпореждане като прехвърляне, така и на разпореждане като учредяване на право на строеж, самия строеж и др. /това разграничение е в известна степен условно, но го възприемам с оглед на систематиката/).
Документи: 1. Документи за собственост - нотариални актове или заместващите ги такива - договор за продажба на държавно или ведомствено жилище, договор за продажба или замяна на държавен (общински) имот като обезщетение при отчуждаване на частен имот учредено право на строеж, разре?ително за строеж с одобрен архитектурен проект и протокол за даване на строителна линия; съдебно ре?ение; договор за прехвърляне на търговско предприятие (продажба на наследство) с придружаващите го актове за собственост и мн. др. 2. Документ за вписан имуществен режим при наличие на сключен брак - Удостоверение от Агенция по вписванията. 3. Удостоверение за наследници / Heirs Certificate. 4. Препис от акт за граждански брак. 5. Удостоверение за данъчна оценка на имота, издадено от общината по местонахождението му / Certificate for Tax Evaluation of the Property. 6. Декларация на продавача по чл. 264 от ДОПК. 7. Скица на имота (виза), издадена от техническата служба на общината по местонахождението му или от общинската служба по земеделие и гори, в чието землище се намира имотът (за земеделски земи). Забележка: След одобряването на кадастрална карта и кадастрали регистри по ЗК?Р, скиците ще се издават от Агенция по геодезия, картография и кадастър / Sketch. 8. Декларация за гражданство и гражданско състояние по чл. 28, ал. 5 от ЗННД. 9. Доказатество, че идеалната част е предложена на другите собственици при съсобственост. 10. Удостоверение за тежести / Encumbrances Certificate. 11. ?звлечение от Подробен устройствен план / Excerpt of the Detailed Development Plan. 12. Удостоверение от Министерство на околната среда и водите (съответната териториална дирекция) за това, че имотът не попада в плана "Натура 2000" / Certificate issued by the Ministry of Environment and Waters (Regional Department), evidencing that the Property is not included in “Natura 2000 Plan”. 13. Удостоверение за актуално състояние, издадено от Търговския регистър при Агенция по вписванията / Certificate of good standing, isssued by the Commercial Register at the Registry Agency. 14. Удостоверение за наличие или липса на здължения по чл. 87, ал. 6 от ДОПК / Certificate for the presence or absence of liabilities under art. 87, paragraph 6 TSIPC. 15. Удостоверение, издадено от Централния регистър на особените залози / Certificate issued by the Central Registry of Non-Possessory Pledges. 16. Удостоверение от общинската служба по земеделие и гори (или областната дирекция!?!?!/). 17. Удостоверение, издадено от Националния институт за паметниците на културата. Важно: ?зброяването на тези документи е примерно - ръководно начало при определяне на изискуемите документи по правния анализ следва да е т. 1 ("Задачи") по-горе!
Примерна структура (поземлен имот): ЗАГЛАВ?Е / TITLE: АНАЛ?З НА ПРАВНОТО СЪСТОЯН?Е НА НЕДЖ?Ж?М ?МОТ В ... / LEGAL DUE DILIGENCE OF REAL ESTATE PROPERTY IN ... I. УВОД / INTRODUCTION 1.1. ?стория и параметри / Background and Parameters 1.2. Ограничения / Limitations II. ПРЕГЛЕД ? АНАЛ?З / REVIEW AND ANALYSES 2.1. Собственост върху имота / Ownership of the Property 2.2. Тежести, права на трети страни, данъчни задължения и други ограничения върху имота / Encumbrances, third parties’ rights, tax liabilities and other restraints/restrictions over the Property 2.3. Проверка на границите и предназначението на имота, параметри на застрояване / Verification of the demarcations and zoning classification of the Property, buildability ratios for the Property 2.4. Данъчни аспекти / Tax Issues 2.5. Правоспособност на продавача / Seller’s legal capacity III. ЗАКЛЮЧЕН?Е / CONCLUSION Важно: Тази структура на правния анализ е примерна - ръководно начало при съставянето на правния анализ следва да е т. 1 ("Задачи") по-горе!
Съдържанието е с информационна насоченост и без претенция за изчерпателност!
?зброяванията са направени без претенции за каквато и да било логическа последователност.
Може ли съсобственик на недвижим имот (където съсобствеността е възникнала по силата на наследяване по закон) да придобие по давност целия имот? Този въпрос е твърде често срещан в живота, оттук и в работата на практикуващите в областта на вещното право адвокати.
Разбира се, отговорът на този въпрос зависи от фактите по конкретния случай, но в общия случай, следвайки тъкуването на закона и съдебната практика, на същия следва да се отговори отрицателно.
В този смисъл е и следният правно-теоретичен текст (извадка от "Вещно право - практически проблеми" на Марио Бобатинов и Красимир Влахов): "Сам по себе си фактът на осъществяване на фактическата власт върху имота не е достатъчен, за да се приеме, че е налице владение като основание за придобиване по давност на идеалните части на останалите сънаследници, Приема се, че такъв наследник е владелец само на собствената си идеална част от имота и държател на идеалните части на останалите сънаследници. За да се превърне във владелец на целия имот и да придобия собственост върху целия имот по силата на давност, този сънаследник следва да отблъсне владението на останалите съсобственици и сънаследници, т.е. да доведе до до знанието им намерението си да свои имота изцяло, и да ги уведоми, че отказва да признае правата им, като не остави у тях съмнение за новото си субективно отно?ение към вещта. ... Следователно от гледна точка на доказването на собствеността следва да се установи не само, че наследникът е ползвал имота в продължение на законоустановения срок от време, но също така и фактът, че анимусът му да го държи за себе си е бил изрично демонстриран пред останалите сънаследници." (bold - бел. автор)
Съдебната практика е също изрична и еднозначна в това отно?ение:
Ре?ение № 216 от 5.04.2002 г. на ВКС по гр. д. № 657/2001 г., I. г. о . - "За да е налице изменение на основанието на неговото владение е необходимо, той да е предприел действия, които да отричат правото на другите наследници върху техните части и те да са достигнали до тяхното знание. За да превърне владението в самостоятелно, той трябва да отблъсне владението на другите наследници, като владее за себе и против тяхната воля, а не е достатъчно само да манифестира неопределено самостоятелността на владението."
Ре?ение № 239 от 29.05.1996 г. по гр. д. № 91/96 г., I г. о. - "Наследникът може да измени основанието на владението от свое име и от името на останалите наследници (проиндивизо про парте), като започне да владее само за себе си. Това манифестиране на претенциите за изключителна собственост чрез изменение на основанието на владението обаче не е достатъчно, ако произтича само в съзнанието на сънаследника. той следва да предприеме такива действия, които да отричат правото на останалите наследници (или съсобственици) върху техните части. Същественото в това изменение на основанието на владението следва да достигне до знанието на останалите съсобтвеници. Променилият намерението да владее само за себе си, не може да го държи в тайна. Всяко пасивно поведение или скрита дейност създава съмнение и неопределеност, основанието и намерението мну, счита се, че той не желае да владее за себе си. В такъв случай не се дава възможност на собственика да прибегне до защита на собствените си права."
Ре?ение № 508 от 29.07.2003 г. на ВКС по гр. д. № 740/2002 г., I г. о. - "Сънаследникът, който сам ползва имота, е владелец само на своята идеална част, а е държател на идеалните части на сънаследниците, затова, за да се приеме, че той владее само за себе си цялата вещ, е необходимо да обективира промененото отно?ение, като извър?и действия, които да достигнат до знанието на сънаследниците и да не оставят съмнение за новото субективно отно?ение към вещта."